Jaque al código: Edificio en Villa Urquiza / Checkmate the Code: Building in Villa Urquiza

Por Oscar Fuentes

Detrás del lenguaje técnico y supuestamente neutro de las normas se esconden prefiguraciones acerca de cuáles serán las tipologías edilicias con las que se construirá la ciudad a la que ese código afecta. A lo largo del siglo XX no sólo ha caído la calidad de la construcción –recordemos el efecto causado por el pasaje de la normativa de la Casa de Renta a la Propiedad Horizontal– sino que además se produjo una reducción y empobrecimiento de las opciones tipológicas con las que la ciudad es construida. Este hecho es provocado no solo por la especulación inmobiliaria, sino por los diferentes códigos que fueron restringiendo las opciones a unas pocas. Basta recordar algunos de los mejores edificios construidos en la ciudad, donde los espacios públicos constituyen una parte central del proyecto –y uso el término públicos en lugar de comunes, para mostrar el verdadero carácter que tienen estos espacios dentro de los edificios de unidades colectivas– para comprender lo que hemos perdido. El edificio de Chacabuco 78, de Julián García Nuñez, o el conjunto Juan XXIII, de Morea-Molinos-Morea –por citar solo dos ejemplos– muestran como el espacio público de los edificios puede ser una oportunidad para crear espacios de gran calidad, que las normativas actuales castigan.

La experiencia de ingresar a los edificios de vivienda se ha ido empobreciendo, y hoy es común que el acceso se reduzca a un cubículo oscuro, que oficia de transición entre la circulación vertical y los espacios privados. Solo en la planta baja el espacio público de los edificios tiene alguna consideración del Código que premia a quienes proponen algo que exceda los metros mínimos de circulación.

Este comentario sirve de comienzo a esta memoria, porque el proyecto en cuestión debe lidiar con las fuertes restricciones que afectan a una mínima parcela de esquina del barrio de Villa Urquiza, parcela típica en cuanto a su tamaño en la ciudad de Buenos Aires. Las restricciones comienzan por el castigo que sufren en el Código vigentes las parcelas de la esquina, que a pesar de tener el mejor desarrollo de fachada para iluminar sus unidades, son las que reciben el menor potencial constructivo. Otra restricción que afecta al proyecto se origina en el hecho de que, al no ser el típico edificio de plantas repetidas, las normas de incendio no lo contemplan, con lo cual todos los metros destinados a escalera le serían computados (si fuera afectado por dichas normas de incendio, esos metros no se le computarían). Y finalmente, la necesidad de generar un costo de operatividad mínimo hace que no se le coloque ascensor, lo que plantea a su vez la importancia de la escalera en el acceso al edificio.

Es así que se aprovecha uno de los pocos “premios” que tiene la codificación, aquel que permite no computar los metros construidos por debajo de la cota 3.5m, si se cumplen algunas condiciones. De allí que la escalera por debajo de esta cota sea inusualmente amplia para un edificio de su tamaño, amplitud que permite colocar escaleras a contrapendiente de la principal que hacen posible el acceso a los departamentos del primer piso. El acceso a los restantes departamentos es construido con las medidas mínimas, teniendo de esta manera una abertura hacia el espacio de la escalera principal que determina la cualidad más característica de este hall. El acceso a los departamentos del último piso se realiza a través de escaleras individuales que conectan el tercer piso del edificio –piso de los livings de estas unidades– con el segundo, último nivel de la circulación pública del edificio.

Todas estas características se ven tanto en el corte trasversal como, especialmente, en el longitudinal. El tratamiento de las escaleras hace que operen tanto por positivo como por negativo: la parte inferior de las escaleras determina por un lado el carácter de este hall, y por el otro, algunos espacios interiores de las unidades que se ven favorecidos por situaciones particulares en cuanto a su ubicación. Ambas fachadas del edificio son transparentes tanto a la organización de las viviendas (donde se superponen dos niveles de unidades en dúplex) como al corte transversal. La fachada sobre la calle Colodrero marca la repetición de las unidades, y la de la calle Quesada, la alteración dada tanto por las unidades de esquina como por el espacio interior del hall. Pero la diferencia de los distintos niveles del edificio (donde debido a las restricciones, cada piso va siendo horadado para no exceder los metros mínimos reglamentarios) le da al volumen un carácter de masa excavada. La estructura de hormigón armado como tratamiento único para la fachada refuerza ese carácter.

El planteo del edificio es una opción de vivienda económica ubicada en el tejido de la ciudad, pero finalmente, tras los últimos cambios que ha sufrido el Código de Edificación, hoy no sería posible construir esta obra.

*En Revista Summa+ número 71, 2005, p. 84-85.

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Behind the technical and supposedly neutral language of the regulations lie prefigurations about the building typologies with which the city affected by this code will be built. Throughout the 20th century, not only has the quality of construction declined—recall the effect caused by the transition from the Rental Housing regulations to Horizontal Property regulations—but there has also been a reduction and impoverishment of the typological options with which the city is built. This fact is caused not only by real estate speculation, but by the different codes that restricted the options to a few. It is enough to recall some of the finest buildings constructed in the city, where public spaces constitute a central part of the project—and I use the term "public" instead of "common" to show the true character of these spaces within the buildings of collective units—to understand what we have lost. The Chacabuco 78 building by Julián García Nuñez, or the Juan XXIII complex by Morea-Molinos-Morea—to cite just two examples—show how the public space of buildings can be an opportunity to create high-quality spaces, which current regulations penalize.

The experience of entering residential buildings has become increasingly impoverished, and today it is common for access to be limited to a dark cubicle, which serves as a transition between vertical circulation and private spaces. Only on the ground floor does the public space of buildings receive any consideration under the Code, which rewards those who propose something that exceeds the minimum square footage.

This commentary serves as the beginning of this report, because the project in question must deal with the severe restrictions affecting a tiny corner lot in the Villa Urquiza neighborhood, a typical lot in terms of its size in the city of Buenos Aires. The restrictions begin with the current Code's stipulations for corner lots, which, despite having the best facade development for lighting their units, are those with the least construction potential. Another restriction affecting the project stems from the fact that, as this is not a typical multi-story building, fire regulations do not address it, meaning all the meters designated for the staircase would be counted (if it were affected by these fire regulations, those meters would not be counted). Finally, the need to generate a minimum operating cost means that no elevator is installed, which in turn raises the importance of the staircase for accessing the building.

Thus, one of the few "rewards" offered by the coding system is taken advantage of: the fact that it allows for the non-computation of built meters below the 3.5 m elevation, if certain conditions are met. Hence, the staircase below this elevation is unusually wide for a building of its size, allowing for stairs to be placed counter-sloping to the main staircase, providing access to the first-floor apartments. Access to the remaining apartments is built to the minimum dimensions, thus creating an opening toward the main staircase, which is the most characteristic quality of this hall. Access to the top-floor apartments is via individual staircases that connect the third floor of the building—the living room level of these units—with the second, the last level of the building's public circulation.

All these characteristics are evident both in the cross-section and, especially, in the longitudinal section. The treatment of the stairs operates in both positive and negative ways: the lower part of the stairs determines, on the one hand, the character of this hall, and on the other, some of the interior spaces of the units, which are favored by particular situations regarding their location. Both facades of the building are transparent both to the organization of the dwellings (where two levels of duplex units overlap) and to the cross-section. The facade facing Colodrero Street marks the repetition of the units, and the one facing Quesada Street, the alteration provided by both the corner units and the interior space of the hall. However, the difference between the different levels of the building (where, due to restrictions, each floor is pierced to avoid exceeding the minimum regulatory square footage) gives the volume the character of an excavated mass. The reinforced concrete structure, as a unique treatment for the façade, reinforces this character.

The building's approach is an affordable housing option integrated into the city's fabric, but ultimately, following the recent changes to the Building Code, it would not be possible to build this project today.

Translated with the aid of Google Translate